SYMPHONY LIFE BERHAD

公司简介 

SYMPHONY LIFE BERHAD (前身为Bolton Berhad),在2013年时重新改名,是马来西亚房地产开发商之一。SYMPHONY LIFE 的前身当时被称为Bolton Properties Limited,是于1964年7月15日创立并开始成为一家房地产开发商。 在成立9年后,于1973年12月5日在大马Main Board 上市。 至今已有56年历史, 公司专注于品牌, 创造创新价值和关注客户的满意度。 SYMLIFE 主要发展地区为雪兰莪和吉隆坡。其他发展地区有吉打、槟城、吉兰丹、 森美兰以及最新开发地区,沙巴。 

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公司现有的工程或合约 

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Star Residences @ KLCC 

50 % Joint Venture 

GDV : RM 3.0 Billion 

3座豪华公寓和5 座Signature Retail 

Residential Tower 1 Take Up Rate 96% 

Residential Tower 2 Take Up Rate 83% 

Residential Tower 3 吸引到的预订客户主要来自中国, 香港和台湾。 

Signature Retail Take Up Rate 100% 

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TWY @ Mont Kiara 

GDV : RM 435 Million 

484 间带家具公寓 662 sq ft – 1385 sq ft 

(Furnished all-duplex condominium) 

Take Up Rate 99% 

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Union Suites @ Bandar Sunway 

GDV : RM 470 Million 

626间公寓包括了 463 sq ft SoHo(小型办公室家庭办公室)和 1,445 sq ft 

的复式单位 (Duplex). Take Up Rate 78%, 预计2021年完成。 

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ILLI@ Jalan Cheras 

GDV :RM 460 Million 

位于蕉赖最活跃的商业区之一, 附近有 IKEA, MYTOWN & Sunway Velocity 等商业区。 

2座共 765间服务公寓 ( 一个针对投资者/短期居留, 而另一座则用于长期居住)和41个零售商店。 

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Subang Airport Road@ Subang 

Joint Venture Project 

一个混合发展零售和住宅部分的工程Estimated GDV : RM250 Million 

启动项目在2022年初. 

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Signal Hill @Kota Kinabalu 

为了响应市场需求,SYMLIFE 提交的新计划已于2020年7月17日获得批准。这个位于Kota Kinabalu的一块10英亩的土地上, 由三座公寓组成和三层楼的豪华别墅。 

Estimate GDV :RM 599 Million 

管理层分析 

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Tan Sir Azman Yahya 

55岁, Executive Chairman 

Tan Sri Azman曾在政府部门 —— Danaharta 国民资产任职 Chairman 大约5年。不仅如此, 他也曾任职国行BNM 设立的 Corporate Debt Restructuring 债务重组机构的Chairman 。他拥有丰富的经济、金融与会计知识。目前, 他也是上市公司RANHILL (5272) 的Chairman 以及AIA Group Ltd 的Director。 

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Mr Steward Tew 

52岁, Chief Operating Officer 

Mr Steward对房地产市场拥有27年丰富的经验。之前他曾在Guacoland 担任Project Management 项目管理以及 Sales and Marketing 市场营销。随后,他加入了WCT Land 负责项目事项。他也是Kejora Harta Berhad的Director,但Kejora 在 2005年被前身Boston 公司私有化了。 

股权分布 

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根据 FY 2020年报, SYMLIFE 的总股数共有 600,134,620 张。 

拥有100,001股以上的 311 位股东共掌握了 89.79% 的总股份。 

拥有5%以上股份的股东有三位,并且掌握公司约 43.24% 的股权。 

30大股东 

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从30大股东的前5名来看, 拥有大部分SYMLIFE 股份榜首是Chairman Tan Sri Azman Yahya ,一人直接掌握了20.55% 的股权,其次为Pledged Securities Account for Gajahrimau Capital Sdn. Bhd. ,拥有16.99% 的股份。第三名为 RHB Trustees 拥有5.70%. 的股份 

30大股东名单里多数为独立投资者, 而其中包括公司董事们, 以及鲜少的基金。 

30大股东掌握了公司大约 72.78 % 的股权, 而在市场上的流通票拥有大约27. 22%。 

财务状况 

SYMLIFE 5 年业绩分析 

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从过往5 年的业绩来看, SYMLIFE 的营业额(Revenue), 营业额从2016财政年RM 144.3 Million, 期间起伏不定至2020 财政年的营业额为RM 220.0 Million, 5年的CAGR 为+8.81%。营业而不稳是因为Realised Unbilled Sales 的时间点不稳定。虽然这个公司拥有不多的项目,但赚幅还算可观。 

税前盈利(Profit Before Tax) 从2015 财政年的RM 17.6 Million 增长至 2020财政年的RM 54.4 Million,毛利润率(Gross Profit Margin) 2016财政年为12.19%, 而2020 财政年为24.70 %,成本控制妥当,也顺势提高了赚幅。 

对于(Net Assets Per Share) 2019年突然减少是因为SYMLIFE 在2018年时做了RM0.35 的Right Issue, 增加股数而导致的下跌。 

FY2021 Q1季报分析 

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SYMLIFE 2021财政年Q1 的营业额与2020 财政年Q1同期相比减少了 RM33. 65 Million, 等同于-52.45%,此次SYMLIFE 的营业额的主要贡献者是TWY Mont Kiara和 Union Suites @ Bandar Sunway 的工程。 

SYMLIFE 2021财政年Q1 的税前盈利 (Profit Before Tax) 与2020 财政年Q1同期相比减少了RM26.81 Million, 等同于-79.12% 。减少的主要原因是实施了行动控制命令(MCO), MCO 期间被迫停止建筑活动,并连带影响了销售活动。 

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SYMLIFE 2021财政年的应收账款(Trade Receivable) 与2020 财政年相比减少RM 4.6 Million (-3.58%) 而应付账款(Trade Payable) 稍微上涨了RM0.8 Million (+0.52%), 双双都没有因为MCO影响而受到太大的波动。 

SYMLIFE 2021财政年的短期贷款为大约 RM110.8Million与2020 财政年相比减少RM 35.3 Million (-24.38%), 而长期债务为大约 RM 292.3 Million,与2020 财政年相比增加了RM 30.6 Million (-11.70%)。 

Completed Property Inventories 也在缓慢地减少中。 

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SYMLIFE 2021 财政年 Q1 Cash Flows From Operating Activities (CFFO), 主要因实施了行动控制命令(MCO), MCO 期间停止建筑活动并影响了PBT, 因此Net CFFO也出现负数。 

SYMLIFE 2021 财政年 Q1 Cash Flows From Investing Activities (CFFI), CFFI 没有特别的投资花费, 属于适当的负数。 

SYMLIFE 2021 财政年Q1 Cash Flows From Financing Activities (CFFF), 还款银行的金融借款, NET CFFF 为适当的负数。 

12季度业绩 (来源:malaysiastock.biz) 

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SYMLIFE 12个季度的营业额都不稳定, 但平均在 RM 50.65 Million左右。 税后盈利方面也因营业额都不稳定, PAT平均在RM 16.25 Million 

企业活动 

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SYMLIFE 在2018年发行 1 : 1 Right Issue。 

续2018年后至今2020年为止,再也没有任何企业活动。 

股息历史 

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SYMLIFE 没有实行股息派息政策 (Dividend Payout Policy) 

SYMLIFE也没有给予股东承诺每年将会把公司赚到的净盈利 (Net Profit) 派发 

因此 SYMLIFE 没有特定的股息分发压力 

但值得一提的是,SYMLIFE 会根据每个财政年的情况,适当的发放股息给予股东。虽然有派息,但是派息不稳定,不适合一些股息派的投资者。 

SYMLIFE 有实施 Dividend Reinvestment 计划,近期也有管理层出手买入。 

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行业趋势分析 

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SYMLIFE 在MCO已放宽和随后的新常态下的环境,房产行业依然不明朗。这是因为房地产业在疫情前已经感受到了许多普遍存在的问题,例如: 房地产过剩、高额贷款拒绝率、 缺乏资金、房产投入增加、建设以及合规成本等等的各种因素。展望未来, SYMLIFE 认为销售和购买活动可能会受到影响,而影响的原因是因为买家收入减少, 买家失业和其他因为 COVID-19 和MCO 期间所面临的因素。 

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根据 Propertyguru 一篇8月10日的报道,RM 150千至 RM 300千的房产浏览量高达31.5%,而 RM 301千至 RM500千的房产浏览量增加了 39.6%,而价值 RM 501千至RM 700千的房产反而增加了56% ! 

至于房产类型的话,我们看到双层排屋的浏览量增加最多,增加 47.1%, 而Apartment也紧接着增加 46.6%。 

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以区域来看的话,最受欢迎的区域分别为雪兰莪 (+45.7%),吉隆坡(+33.7%)和柔佛(+22.4%),而雪兰莪所受欢迎的区域是 Shah Alam (52.2%), Petaling Jaya (48.8%)和 Puchong (27.1%)。 

根据大马房地产发展商公会 (REHDA) 的发表,在经济复苏,政府推出“拥屋计划” (HOC)和低利率的环境下,预测房地产将在2021年上半年出现好转。 

技术面走势 

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在2020年3月份之前的 SYMLIFE交易价格介于在RM 0.375至RM0.425 之间,交易流量(Volume) 极少,但在遭受疫情影响下跌至新低点RM0.25。 

截至目前为止, 股价在2020年9月头的高点RM 0.74回落至RM0.53, 一旦跌破RM0.50的支撑 将会挑战下一个支撑点RM0.45。然而若SYMLIFE 能站稳在RM 0.53以上, 有望结束其下降趋势转为上升趋势。 

现在股价在20天和50天MA 的趋势之下,MACD 死亡交叉后呈下跌趋势,Stochastic RSI 也直接跌破20,完全没有momentum 去推动股价。 

总结 

SYMLIFE 预计未来会充满挑战, SYMLIFE 将会调整策略以确保业务, 财务和运营的可持续性及其产品的在市场上的适销性和买家的兴趣。SYMLIFE 最近改变的策略包括增加把房屋策略专注在于中高端房产的部分。 

不仅如此SYMLIFE 也将专注于其他区域的地房产,主要分布在莎阿南 Shah Alam和双溪大年 Sungai Petani 等地区进行阶段性的开发活动。 

在行动管制令后(MCO),配合新常态(New Normal), SYMLIFE的品牌和营销也须迎合新常态,继续探索如何通过网路使用平台和社交媒体以助宣传产品并使用社交媒体推动房地产销售,让房地产开发商须寻找出一套使用网路但又不失去与买家互动提供价值,增加创造力和机会去进行网上营销和品牌推广活动。 

東方精英萌呆蜜獾筆

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